Анализ рынка недвижимости для профессионалов
Книга посвящена изучению особенностей функционирования развивающегося рынка недвижимости по сравнению с развитыми рынками. Фундаментально рассмотрена методология исследования закономерностей, технология мониторинга, анализа и прогнозирования рынка в интересах решения разнообразных практических и нау
ОГЛАВЛЕНИЕ
Предисловие 9
Введение 11
ЧАСТЬ I. СИСТЕМНЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК СЕКТОРА НАЦИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ 13
ГЛАВА 1. Рынок недвижимости как сложный объект 13
1.1. Основные понятия рынка недвижимости 13
1.1.1. Источники терминологии и принципов построения системы понятий 13
1.1.2. Недвижимость 14
1.1.3. Рынок недвижимости 17
1.1.4. Стоимость объекта, цена, затраты, доход, доходность 19
1.1.5. Инфраструктура рынка недвижимости как сектора национальной экономики
1.2. Классификация объектов недвижимости 22
1.2.1. Цели и принципы классификации объектов недвижимого имущества 22
1.2.2. Классификация по морфотипам 24
1.2.3. Классификация по назначению 28
1.2.4. Классификация по юридическому статусу 40
1.3. Виды операций на рынке и сегменты рынка 42
1.3.1. Декомпозиция процессов функционирования рынка недвижимости 42
1.3.2. Иерархия видов деятельности и операций на рынке недвижимости 43
1.3.3. Сегментация рынка по видам объектов и операций 46
1.3.4. Углубление структуризации рынка по мере его развития (на примере рынка ипотечных сделок) 47
1.4. Субъекты рынка недвижимости, виды деятельности и специальности 48
1.4.1. Субъекты спроса и предложения 48
1.4.2. Профессиональные участники рынка недвижимости 49
ГЛАВА 2. Рынок недвижимости как динамическая система 54
2.1. Рынок недвижимости как несовершенный рынок 54
2.2. Рынок недвижимости как кибернетическая управляемая саморегулируемая система с обратными связями 57
2.3. Основные макроэкономические закономерности рыночной экономики применительно к рынку недвижимости 58
2.3.1. Равновесие спроса и предложения - основа ценообразования на рынке. Закон Э. Энгеля 58
2.3.2. Финансовые рынки - источник внешних воздействий на рынок недвижимости 59
2.3.3. Неэластичность предложения на рынке недвижимости по цене 60
2.3.4. Формула ценообразования в регулируемой и в саморегулируемой экономике 61
2.4. Особенности теории потребительского спроса применительно к рынку недвижимости 61
2.4.1. Расслоение спроса по цене и доходам 61
2.4.2. Критерии выбора объекта недвижимости для групп потребителей с различным уровнем дохода. Эффект Веблена 63
2.5. Цикличность на рынке недвижимости 64
2.5.1. Флуктуации и тренды (тенденции) рынка недвижимости. Апериодичность и полиамплитудность рыночных колебаний 64
2.5.2. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости 64
2.5.3. Формы представления цикличности на рынке недвижимости 66
2.5.4. Модель Фишера и Хадсон-Вильсон 67
ГЛАВА 3. Факторы и закономерности, определяющие состояние и развитие рынка недвижимости 70
3.1. Особенности рынка недвижимости в странах с развитой и развивающейся рыночной экономикой, развитых и неразвитых локальных рынков и сегментов рынка 70
3.2. Факторы и закономерности, определяющие цену объекта недвижимости при данном состоянии рынка 71
3.2.1. Структура факторов, определяющих цену объекта 71
3.2.2. Качество местоположения объекта, качество объекта, качество субъектов 72
3.2.3. Физический, функциональный и экономический износ 73
3.2.4. Взаимосвязь качества проекта, местоположения и цены объекта 74
3.3. Факторы и закономерности, определяющие уровень цен в городе при данном состоянии рынка 76
3.3.1. Экономические, физические, социальные, политические, "нематериальные" характеристики города (региона), влияющие на уровень цен и арендных ставок и активность рынка 76
3.3.2. Пространственно-параметрические закономерности регионального рынка жилья (на примере Московской области) 79
3.4. Факторы и закономерности становления и развития рынка недвижимости в развивающейся рыночной экономике 81
3.4.1. Внешние и внутренние факторы. Баланс факторов 81
3.4.2. Стадии развития рынка жилья в новейшей истории России 84
3.4.3. Макроэкономика и рынок недвижимости 85
3.4.4. Феномены зарождающегося рынка недвижимости России 85
3.4.5. Основная закономерность зарождающегося рынка 91
3.4.6. Влияние двухвалютности рынков жилья городов России на поведение продавцов и покупателей при колебаниях валютных курсов. Изменение значимости факторов в зависимости от стадии развития рынка 93
3.4.7. Взаимное влияние первичного рынка жилья на вторичный, и обратно 94
3.4.8. Кризис и закономерности восстановительного роста 94
3.4.9. Связь цен на рынке недвижимости с отдельными макроэкономическими параметрами и макрофинансовыми параметрами 97
3.4.10. Закономерности ценовой динамики на рынке недвижимости в условиях устойчивого роста экономики России 104
3.4.11. Долгосрочная закономерность становления и развития рынков недвижимости стран с развивающейся рыночной экономикой 107
3.4.12. Ипотека как фактор роста цен на жилье. Влияние ситуации на рынке жилья на развитие ипотеки 110
ЧАСТЬ II. МЕТОДОЛОГИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА И КОНСАЛТИНГА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 117
ГЛАВА 4. Основы системного подхода к инвестиционному анализу рынка недвижимости 117
4.1. Предмет, цели и задачи инвестиционного анализа рынка недвижимости в жизненном цикле девелоперского проекта 117
4.2. Системные принципы инвестиционного анализа рынка недвижимости в интересах девелопмента 122
4.3. Алгоритм полного цикла инвестиционного анализа рынка и проекта 124
4.4. Общие понятия об инвестиционном консалтинге девелоперского проекта 129
ГЛАВА 5. Система методов инвестиционного анализа и консалтинга рынка недвижимости 133
5.1. Концепция НЭИ в инвестиционно-строительном проекте 133
5.2. Экономико-географический "уклон" и специализация методов инвестиционного анализа рынков недвижимости 142
5.2.1. Оперативный анализ реализуемости местоположения 143
5.2.2. Стратегический анализ реализуемости местоположения 149
5.2.3. Экономический тип, степень и стадия развития рынка (примеры характеристик) 150
5.2.4. Методика рейтингового экспертного сравнения привлекательности рынков для входа девелопера (пример) 151
5.2.5. Ценовое зонирование рынка как метод выявления центроидов, векторов роста, факторов роста, барьеров для роста и генераторов движения зоны торговли 154
5.2.6. Предварительная оценка финансовой реализуемости проекта на основе среднерыночных показателей доходности 160
5.2.7. Методика CCIM прогнозирования спроса на недвижимость на основе экономико-демографического анализа 162
5.2.8. Другие методики анализа и прогнозирования спроса в методологической системе инвестиционного анализа рынков недвижимости 167
5.3. Системные задачи инвестиционного проектирования на предпроектной стадии девелопмента (технологии и примеры) 167
5.3.1. Предпроектная проработка маркетинговой концепции комплексной жилой застройки территории в качестве основы технического задания проектировщикам (пример) 168
5.3.2. Уточнение диапазона цен на продукты проекта и прогнозирование потока доходов 182
5.3.3. Оценка финансовых показателей варианта проекта и выбор наиболее экономически эффективного 185
5.3.4. Анализ рисков проекта 224
ЧАСТЬ III. СТАТИСТИЧЕСКИЙ МОНИТОРИНГ И МОДЕЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 249
ГЛАВА 6. Основные положения методологии анализа рынка недвижимости 249
6.1. Принципы методологии анализа рынка недвижимости 249
6.2. Определение и типовые цели анализа рынка недвижимости 250
6.3. Содержание общего (универсального) и специализированного анализа 253
6.4. Свойства рынка и показатели, подлежащие изучению 257
6.5. Многоуровневая система показателей и формы их регистрации 260
ГЛАВА 7. Мониторинг рынка на основе дискретных числовых пространственно-параметрических и динамических моделей 266
7.1. Сущность методологии выборочного статистического анализа на основе дискретных числовых пространственно-параметрических и динамических моделей 266
7.1.1. Математические основы дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка 266
7.1.2. Двенадцать шагов мониторинга 269
7.2. Дифференциация и классификация объектов недвижимости по качеству в составе дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка 270
7.2.1. Постановка задачи классификации объектов недвижимости 270
7.2.2. Принципы методики классифицирования объектов недвижимости по качеству 273
7.2.3. Методики и примеры классификации объектов по качеству 274
7.3. Дифференциация объектов на группы по размеру 282
7.4. Дифференциация объектов по местоположению и зонирование рынка 283
ГЛАВА 8. Статистическая обработка выборки при анализе рынка 290
8.1. Основные понятия математической статистики для мониторинга рынка 290
8.2. Способы обработки выборки 298
8.3. Особенности обработки данных при мониторинге разных сегментов рынка 310
8.4. Способы обработки динамических рядов 314
ГЛАВА 9. Методология расчета индексов рынка недвижимости 320
9.1. Общие понятия об индексах в математике и экономике 320
9.2. Система индексов - индикаторов рынка недвижимости 335
9.3. Особенности методики расчета индексов рынка недвижимости СЕРЕАН 339
ГЛАВА 10. Методы исследования факторов и закономерностей поведения рынка недвижимости 347
10.1. Эконометрические методы сопоставления динамики различных показателей рынка и влияющих на них факторов 347
10.1.1. Графическое сопоставление трендов различных показателей 347
10.1.2. Анализ разрывов и определение соотношения спроса и предложения на основе расчетно-табличной методики 347
10.1.3. Оценка влияния факторов на основе корреляционно-регрессионного анализа 353
10.1.4. Оценка закономерностей поведения рынка на основе коэффициентов совместной динамики 357
10.1.5. Оценка доступности жилья для населения 358
10.2. Квалиметрические методы рейтинговой оценки объектов 366
10.2.1. Методика рейтинговой оценки зон местоположения объектов 366
10.2.2. Методика рейтинговой оценки качества проектов (на примере элитных новостроек) 368
10.2.3. Методика рейтинговой оценки коттеджных поселков 374
10.3. Социологические методы исследования поведенческих закономерностей субъектов рынка в целях изучения тенденций спроса и предложения 383
10.3.1. Количественный метод оценки структуры предпочтений потребителей на основе их анкетирования 383
10.3.2. Качественный метод изучения рынка на основе глубинных интервью с экспертами 396
10.3.3. Метод изучения структуры предпочтений потребителей на основе анкетирования экспертов 407
10.4. Метод экономико-правового анализа условий входа на региональный рынок и деятельности на региональном рынке 416
10.4.1. Экономико-правовой анализ условий входа на региональный рынок девелопмента (на примере рынка жилья Москвы в 2001 г.) 416
10.4.2. Экономико-правовой анализ условий деятельности лэнд-девелопера на региональном рынке на примере Московской области после принятия Закона об обороте сельхозземель (2003 г.) 446
ГЛАВА 11. Методы прогнозирования на рынке недвижимости 465
11.1. Основные понятия теории прогнозирования 465
11.2. Эвристическая методика прогнозирования 468
11.3. Методика прогнозирования на основе статистической регрессионной модели 483
11.4. Сценарный метод 485
11.5. Метод многофакторного моделирования и метод нейронных сетей 488
11.6. Прогнозирование на основе метода негармонического разложения ценового тренда 489
11.6.1. Циклы в экономике и на рынке недвижимости 489
11.6.2. Метод негармонического разложения ценового тренда 491
11.6.3. Математическая модель и ее корректировка 496
11.6.4. Пример построения баланса фундаментальных факторов 501
11.7. Прогнозирование емкости спроса и темпов заполняемости (поглощения) площадей 504
Методика Аналитической группы Г.М. Стерника по прогнозированию темпа годового поглощения площадей на основе анализа динамики предложения 510
ГЛАВА 12. Создание и наполнение аналитических баз данных 514
12.1. Идеальная структура аналитических баз данных 514
12.2. Стандарты описания информационных объектов в базах данных 515
12.3. Стандарты определения размеров объектов недвижимости (СНиП, ВОМА) 519
12.4. Данные о внешних условиях функционирования рынка недвижимости 521
12.5. Источники и способы получения данных 524
12.6. Способы очистки риэлторских баз предложений от артефактов, дублей и повторов 533
ПРИЛОЖЕНИЯ 537
Приложение 1. Цветные иллюстрации 537
Приложение 2. Стандарты описания объектов 545
2.1. Российский стандарт описания предложения квартиры (1998 г.) 545
2.2. Стандарт описания квартиры как товара на рынке недвижимости АИН-квартира (2000 г.) 547
2.3. Стандарт описания объекта нежилой недвижимости как имущественно-земельного комплекса (2001 г.) 552
2.4. Стандарт описания объекта-новостройки (2004 г.) 557
2.5. Паспорт коттеджного поселка (2003 г.) 565
2.6. Стандарт описания предложения квартир на вторичном рынке (2004 г.) 570
2.6.1. Стандарт описания предложения объекта коммерческой недвижимости (2003 г.) 571
2.7. Стандарт регистрации спросовой заявки на аренду помещения в объектах коммерческой недвижимости (2002 г.) 572
2.8. Стандарт описания сделки с объектом коммерческой недвижимости (2002 г.) 573
2.9. Стандарт описания сделки с объектом коммерческой недвижимости (2002 г.) 574
2.10. Паспорт сделки с квартирой (с учетом ипотечной составляющей) (2004 г.) 575
Приложение 3. Перечень характеристик города, подлежащих регистрации в базе данных 576
Приложение 4. Примеры классификаций объектов недвижимости по качеству 579
4.1. Классификация квартир на вторичном рынке Москвы (2001 г.) 579
4.2. Классификация коттеджей по качеству (2001 г.) 582
4.3. Классификация офисных помещений по качеству (1998 г.) 585
4.4. Классификация торговой недвижимости по качеству (2001 г.) 588
4.5. Классификация проектов жилых новостроек по качеству (2006 г.) 593
Приложение 5. Основные термины и определения математической статистики 595
Литература 603
Предисловие 9
Введение 11
ЧАСТЬ I. СИСТЕМНЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК СЕКТОРА НАЦИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ 13
ГЛАВА 1. Рынок недвижимости как сложный объект 13
1.1. Основные понятия рынка недвижимости 13
1.1.1. Источники терминологии и принципов построения системы понятий 13
1.1.2. Недвижимость 14
1.1.3. Рынок недвижимости 17
1.1.4. Стоимость объекта, цена, затраты, доход, доходность 19
1.1.5. Инфраструктура рынка недвижимости как сектора национальной экономики
1.2. Классификация объектов недвижимости 22
1.2.1. Цели и принципы классификации объектов недвижимого имущества 22
1.2.2. Классификация по морфотипам 24
1.2.3. Классификация по назначению 28
1.2.4. Классификация по юридическому статусу 40
1.3. Виды операций на рынке и сегменты рынка 42
1.3.1. Декомпозиция процессов функционирования рынка недвижимости 42
1.3.2. Иерархия видов деятельности и операций на рынке недвижимости 43
1.3.3. Сегментация рынка по видам объектов и операций 46
1.3.4. Углубление структуризации рынка по мере его развития (на примере рынка ипотечных сделок) 47
1.4. Субъекты рынка недвижимости, виды деятельности и специальности 48
1.4.1. Субъекты спроса и предложения 48
1.4.2. Профессиональные участники рынка недвижимости 49
ГЛАВА 2. Рынок недвижимости как динамическая система 54
2.1. Рынок недвижимости как несовершенный рынок 54
2.2. Рынок недвижимости как кибернетическая управляемая саморегулируемая система с обратными связями 57
2.3. Основные макроэкономические закономерности рыночной экономики применительно к рынку недвижимости 58
2.3.1. Равновесие спроса и предложения - основа ценообразования на рынке. Закон Э. Энгеля 58
2.3.2. Финансовые рынки - источник внешних воздействий на рынок недвижимости 59
2.3.3. Неэластичность предложения на рынке недвижимости по цене 60
2.3.4. Формула ценообразования в регулируемой и в саморегулируемой экономике 61
2.4. Особенности теории потребительского спроса применительно к рынку недвижимости 61
2.4.1. Расслоение спроса по цене и доходам 61
2.4.2. Критерии выбора объекта недвижимости для групп потребителей с различным уровнем дохода. Эффект Веблена 63
2.5. Цикличность на рынке недвижимости 64
2.5.1. Флуктуации и тренды (тенденции) рынка недвижимости. Апериодичность и полиамплитудность рыночных колебаний 64
2.5.2. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости 64
2.5.3. Формы представления цикличности на рынке недвижимости 66
2.5.4. Модель Фишера и Хадсон-Вильсон 67
ГЛАВА 3. Факторы и закономерности, определяющие состояние и развитие рынка недвижимости 70
3.1. Особенности рынка недвижимости в странах с развитой и развивающейся рыночной экономикой, развитых и неразвитых локальных рынков и сегментов рынка 70
3.2. Факторы и закономерности, определяющие цену объекта недвижимости при данном состоянии рынка 71
3.2.1. Структура факторов, определяющих цену объекта 71
3.2.2. Качество местоположения объекта, качество объекта, качество субъектов 72
3.2.3. Физический, функциональный и экономический износ 73
3.2.4. Взаимосвязь качества проекта, местоположения и цены объекта 74
3.3. Факторы и закономерности, определяющие уровень цен в городе при данном состоянии рынка 76
3.3.1. Экономические, физические, социальные, политические, "нематериальные" характеристики города (региона), влияющие на уровень цен и арендных ставок и активность рынка 76
3.3.2. Пространственно-параметрические закономерности регионального рынка жилья (на примере Московской области) 79
3.4. Факторы и закономерности становления и развития рынка недвижимости в развивающейся рыночной экономике 81
3.4.1. Внешние и внутренние факторы. Баланс факторов 81
3.4.2. Стадии развития рынка жилья в новейшей истории России 84
3.4.3. Макроэкономика и рынок недвижимости 85
3.4.4. Феномены зарождающегося рынка недвижимости России 85
3.4.5. Основная закономерность зарождающегося рынка 91
3.4.6. Влияние двухвалютности рынков жилья городов России на поведение продавцов и покупателей при колебаниях валютных курсов. Изменение значимости факторов в зависимости от стадии развития рынка 93
3.4.7. Взаимное влияние первичного рынка жилья на вторичный, и обратно 94
3.4.8. Кризис и закономерности восстановительного роста 94
3.4.9. Связь цен на рынке недвижимости с отдельными макроэкономическими параметрами и макрофинансовыми параметрами 97
3.4.10. Закономерности ценовой динамики на рынке недвижимости в условиях устойчивого роста экономики России 104
3.4.11. Долгосрочная закономерность становления и развития рынков недвижимости стран с развивающейся рыночной экономикой 107
3.4.12. Ипотека как фактор роста цен на жилье. Влияние ситуации на рынке жилья на развитие ипотеки 110
ЧАСТЬ II. МЕТОДОЛОГИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА И КОНСАЛТИНГА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 117
ГЛАВА 4. Основы системного подхода к инвестиционному анализу рынка недвижимости 117
4.1. Предмет, цели и задачи инвестиционного анализа рынка недвижимости в жизненном цикле девелоперского проекта 117
4.2. Системные принципы инвестиционного анализа рынка недвижимости в интересах девелопмента 122
4.3. Алгоритм полного цикла инвестиционного анализа рынка и проекта 124
4.4. Общие понятия об инвестиционном консалтинге девелоперского проекта 129
ГЛАВА 5. Система методов инвестиционного анализа и консалтинга рынка недвижимости 133
5.1. Концепция НЭИ в инвестиционно-строительном проекте 133
5.2. Экономико-географический "уклон" и специализация методов инвестиционного анализа рынков недвижимости 142
5.2.1. Оперативный анализ реализуемости местоположения 143
5.2.2. Стратегический анализ реализуемости местоположения 149
5.2.3. Экономический тип, степень и стадия развития рынка (примеры характеристик) 150
5.2.4. Методика рейтингового экспертного сравнения привлекательности рынков для входа девелопера (пример) 151
5.2.5. Ценовое зонирование рынка как метод выявления центроидов, векторов роста, факторов роста, барьеров для роста и генераторов движения зоны торговли 154
5.2.6. Предварительная оценка финансовой реализуемости проекта на основе среднерыночных показателей доходности 160
5.2.7. Методика CCIM прогнозирования спроса на недвижимость на основе экономико-демографического анализа 162
5.2.8. Другие методики анализа и прогнозирования спроса в методологической системе инвестиционного анализа рынков недвижимости 167
5.3. Системные задачи инвестиционного проектирования на предпроектной стадии девелопмента (технологии и примеры) 167
5.3.1. Предпроектная проработка маркетинговой концепции комплексной жилой застройки территории в качестве основы технического задания проектировщикам (пример) 168
5.3.2. Уточнение диапазона цен на продукты проекта и прогнозирование потока доходов 182
5.3.3. Оценка финансовых показателей варианта проекта и выбор наиболее экономически эффективного 185
5.3.4. Анализ рисков проекта 224
ЧАСТЬ III. СТАТИСТИЧЕСКИЙ МОНИТОРИНГ И МОДЕЛИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 249
ГЛАВА 6. Основные положения методологии анализа рынка недвижимости 249
6.1. Принципы методологии анализа рынка недвижимости 249
6.2. Определение и типовые цели анализа рынка недвижимости 250
6.3. Содержание общего (универсального) и специализированного анализа 253
6.4. Свойства рынка и показатели, подлежащие изучению 257
6.5. Многоуровневая система показателей и формы их регистрации 260
ГЛАВА 7. Мониторинг рынка на основе дискретных числовых пространственно-параметрических и динамических моделей 266
7.1. Сущность методологии выборочного статистического анализа на основе дискретных числовых пространственно-параметрических и динамических моделей 266
7.1.1. Математические основы дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка 266
7.1.2. Двенадцать шагов мониторинга 269
7.2. Дифференциация и классификация объектов недвижимости по качеству в составе дискретного пространственно-параметрического моделирования рынка 270
7.2.1. Постановка задачи классификации объектов недвижимости 270
7.2.2. Принципы методики классифицирования объектов недвижимости по качеству 273
7.2.3. Методики и примеры классификации объектов по качеству 274
7.3. Дифференциация объектов на группы по размеру 282
7.4. Дифференциация объектов по местоположению и зонирование рынка 283
ГЛАВА 8. Статистическая обработка выборки при анализе рынка 290
8.1. Основные понятия математической статистики для мониторинга рынка 290
8.2. Способы обработки выборки 298
8.3. Особенности обработки данных при мониторинге разных сегментов рынка 310
8.4. Способы обработки динамических рядов 314
ГЛАВА 9. Методология расчета индексов рынка недвижимости 320
9.1. Общие понятия об индексах в математике и экономике 320
9.2. Система индексов - индикаторов рынка недвижимости 335
9.3. Особенности методики расчета индексов рынка недвижимости СЕРЕАН 339
ГЛАВА 10. Методы исследования факторов и закономерностей поведения рынка недвижимости 347
10.1. Эконометрические методы сопоставления динамики различных показателей рынка и влияющих на них факторов 347
10.1.1. Графическое сопоставление трендов различных показателей 347
10.1.2. Анализ разрывов и определение соотношения спроса и предложения на основе расчетно-табличной методики 347
10.1.3. Оценка влияния факторов на основе корреляционно-регрессионного анализа 353
10.1.4. Оценка закономерностей поведения рынка на основе коэффициентов совместной динамики 357
10.1.5. Оценка доступности жилья для населения 358
10.2. Квалиметрические методы рейтинговой оценки объектов 366
10.2.1. Методика рейтинговой оценки зон местоположения объектов 366
10.2.2. Методика рейтинговой оценки качества проектов (на примере элитных новостроек) 368
10.2.3. Методика рейтинговой оценки коттеджных поселков 374
10.3. Социологические методы исследования поведенческих закономерностей субъектов рынка в целях изучения тенденций спроса и предложения 383
10.3.1. Количественный метод оценки структуры предпочтений потребителей на основе их анкетирования 383
10.3.2. Качественный метод изучения рынка на основе глубинных интервью с экспертами 396
10.3.3. Метод изучения структуры предпочтений потребителей на основе анкетирования экспертов 407
10.4. Метод экономико-правового анализа условий входа на региональный рынок и деятельности на региональном рынке 416
10.4.1. Экономико-правовой анализ условий входа на региональный рынок девелопмента (на примере рынка жилья Москвы в 2001 г.) 416
10.4.2. Экономико-правовой анализ условий деятельности лэнд-девелопера на региональном рынке на примере Московской области после принятия Закона об обороте сельхозземель (2003 г.) 446
ГЛАВА 11. Методы прогнозирования на рынке недвижимости 465
11.1. Основные понятия теории прогнозирования 465
11.2. Эвристическая методика прогнозирования 468
11.3. Методика прогнозирования на основе статистической регрессионной модели 483
11.4. Сценарный метод 485
11.5. Метод многофакторного моделирования и метод нейронных сетей 488
11.6. Прогнозирование на основе метода негармонического разложения ценового тренда 489
11.6.1. Циклы в экономике и на рынке недвижимости 489
11.6.2. Метод негармонического разложения ценового тренда 491
11.6.3. Математическая модель и ее корректировка 496
11.6.4. Пример построения баланса фундаментальных факторов 501
11.7. Прогнозирование емкости спроса и темпов заполняемости (поглощения) площадей 504
Методика Аналитической группы Г.М. Стерника по прогнозированию темпа годового поглощения площадей на основе анализа динамики предложения 510
ГЛАВА 12. Создание и наполнение аналитических баз данных 514
12.1. Идеальная структура аналитических баз данных 514
12.2. Стандарты описания информационных объектов в базах данных 515
12.3. Стандарты определения размеров объектов недвижимости (СНиП, ВОМА) 519
12.4. Данные о внешних условиях функционирования рынка недвижимости 521
12.5. Источники и способы получения данных 524
12.6. Способы очистки риэлторских баз предложений от артефактов, дублей и повторов 533
ПРИЛОЖЕНИЯ 537
Приложение 1. Цветные иллюстрации 537
Приложение 2. Стандарты описания объектов 545
2.1. Российский стандарт описания предложения квартиры (1998 г.) 545
2.2. Стандарт описания квартиры как товара на рынке недвижимости АИН-квартира (2000 г.) 547
2.3. Стандарт описания объекта нежилой недвижимости как имущественно-земельного комплекса (2001 г.) 552
2.4. Стандарт описания объекта-новостройки (2004 г.) 557
2.5. Паспорт коттеджного поселка (2003 г.) 565
2.6. Стандарт описания предложения квартир на вторичном рынке (2004 г.) 570
2.6.1. Стандарт описания предложения объекта коммерческой недвижимости (2003 г.) 571
2.7. Стандарт регистрации спросовой заявки на аренду помещения в объектах коммерческой недвижимости (2002 г.) 572
2.8. Стандарт описания сделки с объектом коммерческой недвижимости (2002 г.) 573
2.9. Стандарт описания сделки с объектом коммерческой недвижимости (2002 г.) 574
2.10. Паспорт сделки с квартирой (с учетом ипотечной составляющей) (2004 г.) 575
Приложение 3. Перечень характеристик города, подлежащих регистрации в базе данных 576
Приложение 4. Примеры классификаций объектов недвижимости по качеству 579
4.1. Классификация квартир на вторичном рынке Москвы (2001 г.) 579
4.2. Классификация коттеджей по качеству (2001 г.) 582
4.3. Классификация офисных помещений по качеству (1998 г.) 585
4.4. Классификация торговой недвижимости по качеству (2001 г.) 588
4.5. Классификация проектов жилых новостроек по качеству (2006 г.) 593
Приложение 5. Основные термины и определения математической статистики 595
Литература 603
ПРЕДИСЛОВИЕ
Рыночные преобразования в экономике России, осуществляемые с начала 90-х годов прошлого века, привели к образованию такого специфического сектора национальной экономики, как рынок недвижимости. Начало легального рынка датируется серединой 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, начались первые легальные сделки с жильем и наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы и Петербурга создали первые риэлторские и девелоперские фирмы. С принятием в 1991 г. Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" началось становление рынка жилой недвижимости.
С самого начала становления и развития рынка недвижимости зарубежными и отечественными специалистами из Института экономики города (Вашингтон - Москва), Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, Российской Гильдии риэлторов и других организаций были предприняты попытки сбора информации о рынке, обработки и анализа этой информации, выявления тенденций и закономерностей развития рынка и их прогнозирования. Авторы данной книги участвовали в этой работе с 1993 г. Можно сказать, что практическая потребность в создании и развитии методов анализа рынка недвижимости как сектора национальной экономики была осознана вместе с зарождением рынка.
Изучая почти вековую историю функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно прийти к выводу о том, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, - одна из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80 - начале 90-х годов и кризис 2007 г., длящийся по сегодняшний день. Как отмечают специалисты, еще в 80-х годах в США чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и соответственно к невостребованности им большого количества проектов, под которые были выданы кредиты. В основе сложившейся ситуации были нереальные рыночные ожидания, исходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объема данных, характеризующих текущие условия. Нечто похожее происходит в США, Великобритании и других странах и сегодня. Структура стимулов, которыми руководствовались девелоперы, оценщики и кредитные орг
анизации, была деформирована в силу заинтересованности одних получить кредиты, других - обосновать получение кредита, а третьих - разместить свои средства. При этом все стороны решали свои задачи за счет неоправданно оптимистических ожиданий.
В результате кризиса у кредитных организаций сформировался устойчивый синдром недоверия вообще к любым проектам девелопмента и рыночным исследованиям, в частности. Это в свою очередь привело к пониманию того, что аналитики рынка недвижимости в своей работе должны руководствоваться некоторыми общими принципами, необходимыми для получения точных выводов и результатов. В то же время возникла актуальная потребность в понятных и легко идентифицируемых критериях, определяющих соответствие рыночных исследований категории обоснованности.
В нашей стране на начальной стадии развития рынка недвижимости результаты мониторинга рынка и его анализа не удовлетворяли специалистов и потребителей и по иным причинам. Оказалось, что использование наработанных как за рубежом, так и в отечественной науке и практике методов экономического анализа мало возможно в условиях переходной экономики. С одной стороны, зарубежные методы ориентированы на сформировавшийся, информационно открытый рынок, функционирующий в условиях стабильной политической и макроэкономической обстановки, стабильного и развитого законодательства. Сбор информации о рынке, ее обработка, анализ и прогнозирование не требуют специфических методов и чрезвычайных усилий. С другой стороны, оставшиеся в наследство отечественные методы экономического и статистического анализа отраслей плановой, централизованной экономики плохо адаптируются к понятиям и закономерностям рыночной экономики.
По этой причине возникла настоятельная потребность в создании методологии анализа рынка недвижимости, опирающейся на опыт стран с многолетними рыночными традициями и при этом приспособленной к специфике современного состояния отечественной экономики и отечественного рынка недвижимости.
Эта проблема решалась авторами настоящей монографии совместно с широким кругом ученых и специалистов с 1993 г. Основная направленность работы состояла в создании методологии и технологии анализа рынка недвижимости в условиях переходной экономики.
В 2000-2001 гг., по заказу Госстроя России авторами была разработана концепция создания Федеральной информационно-аналитической системы рынка жилья. Эта работа получила высокую оценку Научно-технического совета Комитета.
В настоящей книге изложение методологии статистического мониторинга, исследования и прогнозирования рынка увязано с одной из актуальнейших практических задач - методологией инвестиционного анализа на рынке недвижимости. Впервые разрабатывается строгая система понятий, методов и практических алгоритмов прогнозирования рыночной реализуемости продукта инвестиционных проектов комплексной застройки с точки зрения экономической теории, современной эконометрики и практического опыта управления проектами, накопленного в отрасли.
В данной работе осуществлено обоснование функции и принципиальной схемы системного мониторинга и прогнозирования рынка недвижимости как необходимой государственной задачи в целях управления социально-экономическим эффектом комплексной застройки городских территорий.
Практическая ценность исследования заключается в создании эффективного инструмента проектного анализа и инвестиционного планирования градостроительных программ комплексной застройки, позволяющего обеспечить необходимый уровень как социально-экономического эффекта, так и инвестиционной привлекательности проекта, с максимальным снижением главного риска управления девелоперским проектом - ошибок рыночного позиционирования экономических продуктов проекта.
Данная работа может быть полезна широкому кругу специалистов инвестиционно-строительного комплекса страны и других профессиональных участников рынка недвижимости, она будет способствовать повышению качества и эффективности их профессиональной деятельности.
Сергей Иванович Круглик,
заместитель министра регионального развития Российской Федерации,
доктор экономических наук
ВВЕДЕНИЕ
Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.
Рынок недвижимости, в отличие от фондового, очень далек от совершенного по многим позициям, что и определяет особенности его исследования. С одной стороны, аналитики сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, очевидна бесперспективность переноса на рынок недвижимости в чистом виде технологий анализа, применяемых на других рынках, так как эти технологии адаптированы для использования в другой рыночной среде. В силу вышесказанного, качественная аналитическая работа на рынке недвижимости, на наш взгляд, представляется в высшей степени сложным предметом, требующим от аналитика помимо глубоких теоретических знаний экономики недвижимости постоянной практики и творческого поиска в исследованиях, формирующих профессиональную интуицию.
Накопленные авторами результаты и опыт практического применения разрабатываемых методов обобщались в методических разработках и курсе лекций для профессиональных аналитиков, который читается одним из авторов книги с 1994 г. по настоящее время во многих городах России, а также в Киеве, Риге, Бишкеке, Баку и других городах постсоветского пространства
Результаты исследования рынка недвижимости как сложной системы публиковались в разделах методических пособий по анализу рынка, неоднократно совершенствовались и развивались и были внедрены на научном, государственном и международном уровне, в том числе как единая методология для стран Центральной и Восточной Европы - членов СЕРЕАН.
Настоящая книга развивает и совершенствует положения ранее выполненных исследований.
Основная направленность работы - создание методологии и технологии анализа рынка недвижимости в условиях развивающейся экономики России в интересах инвестиционно-строительной деятельности.
На сегодняшний день в российской практике технико-экономические параметры застройки в градостроительных концепциях и проектах планировки территорий часто все еще устанавливаются эмпирически, без научно обоснованного рыночного анализа и оптимизации по критерию рыночной реализуемости (проектный маркетинг). Вместе с тем проблема анализа и прогнозирования рыночной обоснованности инвестиционно-строительных проектов остается наименее формализованной в российской отраслевой экономической науке и практике. При разработке градостроительных программ данная задача в большинстве случаев решается бессистемно, на основе "экспертного мнения" девелоперов и маркетологов рынка недвижимости, а в теории преобладают пока неадаптированные к российской практике западные концепции, например: концепция анализа экономической базы, разработанная CCIM (Институт специалистов по коммерческим инвестициям в недвижимость, Чикаго, США), и др.
В части I книги обобщены и развиты результаты системного анализа рынка недвижимости как сектора национальной экономики и сложной социально-экономической системы. В части II разработан методологический алгоритм инвестиционного анализа девелоперских проектов, в том числе проектов комплексной застройки территории, включающий инвестиционный анализ рынка и концептуальное проектирование объекта, приведены специализированные методики выполнения каждого этапа алгоритма, учитывающие специфику отечественного рынка недвижимости. В части III последовательно изложена методология статистического мониторинга и моделирования рынка недвижимости, в том числе авторская методология дискретного числового пространственно-параметрического моделирования.
Книга предназначена для профессионалов-практиков рынка недвижимости - руководителей профессиональных ассоциаций, риэлторских, инвестиционных, девелоперских, оценочных, информационно-аналитических компаний, аналитиков рынка недвижимости, маркетологов, инвестиционных аналитиков, а также для преподавателей, исследователей, аспирантов и студентов профильных учебных заведений и всех лиц, интересующихся проблематикой рынка недвижимости.
Авторы будут благодарны за любые замечания, предложения и дополнения, которые могут способствовать улучшению текста монографии.
Рыночные преобразования в экономике России, осуществляемые с начала 90-х годов прошлого века, привели к образованию такого специфического сектора национальной экономики, как рынок недвижимости. Начало легального рынка датируется серединой 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, начались первые легальные сделки с жильем и наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы Москвы и Петербурга создали первые риэлторские и девелоперские фирмы. С принятием в 1991 г. Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" началось становление рынка жилой недвижимости.
С самого начала становления и развития рынка недвижимости зарубежными и отечественными специалистами из Института экономики города (Вашингтон - Москва), Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, Российской Гильдии риэлторов и других организаций были предприняты попытки сбора информации о рынке, обработки и анализа этой информации, выявления тенденций и закономерностей развития рынка и их прогнозирования. Авторы данной книги участвовали в этой работе с 1993 г. Можно сказать, что практическая потребность в создании и развитии методов анализа рынка недвижимости как сектора национальной экономики была осознана вместе с зарождением рынка.
Изучая почти вековую историю функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно прийти к выводу о том, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, - одна из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80 - начале 90-х годов и кризис 2007 г., длящийся по сегодняшний день. Как отмечают специалисты, еще в 80-х годах в США чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и соответственно к невостребованности им большого количества проектов, под которые были выданы кредиты. В основе сложившейся ситуации были нереальные рыночные ожидания, исходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объема данных, характеризующих текущие условия. Нечто похожее происходит в США, Великобритании и других странах и сегодня. Структура стимулов, которыми руководствовались девелоперы, оценщики и кредитные орг
анизации, была деформирована в силу заинтересованности одних получить кредиты, других - обосновать получение кредита, а третьих - разместить свои средства. При этом все стороны решали свои задачи за счет неоправданно оптимистических ожиданий.
В результате кризиса у кредитных организаций сформировался устойчивый синдром недоверия вообще к любым проектам девелопмента и рыночным исследованиям, в частности. Это в свою очередь привело к пониманию того, что аналитики рынка недвижимости в своей работе должны руководствоваться некоторыми общими принципами, необходимыми для получения точных выводов и результатов. В то же время возникла актуальная потребность в понятных и легко идентифицируемых критериях, определяющих соответствие рыночных исследований категории обоснованности.
В нашей стране на начальной стадии развития рынка недвижимости результаты мониторинга рынка и его анализа не удовлетворяли специалистов и потребителей и по иным причинам. Оказалось, что использование наработанных как за рубежом, так и в отечественной науке и практике методов экономического анализа мало возможно в условиях переходной экономики. С одной стороны, зарубежные методы ориентированы на сформировавшийся, информационно открытый рынок, функционирующий в условиях стабильной политической и макроэкономической обстановки, стабильного и развитого законодательства. Сбор информации о рынке, ее обработка, анализ и прогнозирование не требуют специфических методов и чрезвычайных усилий. С другой стороны, оставшиеся в наследство отечественные методы экономического и статистического анализа отраслей плановой, централизованной экономики плохо адаптируются к понятиям и закономерностям рыночной экономики.
По этой причине возникла настоятельная потребность в создании методологии анализа рынка недвижимости, опирающейся на опыт стран с многолетними рыночными традициями и при этом приспособленной к специфике современного состояния отечественной экономики и отечественного рынка недвижимости.
Эта проблема решалась авторами настоящей монографии совместно с широким кругом ученых и специалистов с 1993 г. Основная направленность работы состояла в создании методологии и технологии анализа рынка недвижимости в условиях переходной экономики.
В 2000-2001 гг., по заказу Госстроя России авторами была разработана концепция создания Федеральной информационно-аналитической системы рынка жилья. Эта работа получила высокую оценку Научно-технического совета Комитета.
В настоящей книге изложение методологии статистического мониторинга, исследования и прогнозирования рынка увязано с одной из актуальнейших практических задач - методологией инвестиционного анализа на рынке недвижимости. Впервые разрабатывается строгая система понятий, методов и практических алгоритмов прогнозирования рыночной реализуемости продукта инвестиционных проектов комплексной застройки с точки зрения экономической теории, современной эконометрики и практического опыта управления проектами, накопленного в отрасли.
В данной работе осуществлено обоснование функции и принципиальной схемы системного мониторинга и прогнозирования рынка недвижимости как необходимой государственной задачи в целях управления социально-экономическим эффектом комплексной застройки городских территорий.
Практическая ценность исследования заключается в создании эффективного инструмента проектного анализа и инвестиционного планирования градостроительных программ комплексной застройки, позволяющего обеспечить необходимый уровень как социально-экономического эффекта, так и инвестиционной привлекательности проекта, с максимальным снижением главного риска управления девелоперским проектом - ошибок рыночного позиционирования экономических продуктов проекта.
Данная работа может быть полезна широкому кругу специалистов инвестиционно-строительного комплекса страны и других профессиональных участников рынка недвижимости, она будет способствовать повышению качества и эффективности их профессиональной деятельности.
Сергей Иванович Круглик,
заместитель министра регионального развития Российской Федерации,
доктор экономических наук
ВВЕДЕНИЕ
Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.
Рынок недвижимости, в отличие от фондового, очень далек от совершенного по многим позициям, что и определяет особенности его исследования. С одной стороны, аналитики сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, очевидна бесперспективность переноса на рынок недвижимости в чистом виде технологий анализа, применяемых на других рынках, так как эти технологии адаптированы для использования в другой рыночной среде. В силу вышесказанного, качественная аналитическая работа на рынке недвижимости, на наш взгляд, представляется в высшей степени сложным предметом, требующим от аналитика помимо глубоких теоретических знаний экономики недвижимости постоянной практики и творческого поиска в исследованиях, формирующих профессиональную интуицию.
Накопленные авторами результаты и опыт практического применения разрабатываемых методов обобщались в методических разработках и курсе лекций для профессиональных аналитиков, который читается одним из авторов книги с 1994 г. по настоящее время во многих городах России, а также в Киеве, Риге, Бишкеке, Баку и других городах постсоветского пространства
Результаты исследования рынка недвижимости как сложной системы публиковались в разделах методических пособий по анализу рынка, неоднократно совершенствовались и развивались и были внедрены на научном, государственном и международном уровне, в том числе как единая методология для стран Центральной и Восточной Европы - членов СЕРЕАН.
Настоящая книга развивает и совершенствует положения ранее выполненных исследований.
Основная направленность работы - создание методологии и технологии анализа рынка недвижимости в условиях развивающейся экономики России в интересах инвестиционно-строительной деятельности.
На сегодняшний день в российской практике технико-экономические параметры застройки в градостроительных концепциях и проектах планировки территорий часто все еще устанавливаются эмпирически, без научно обоснованного рыночного анализа и оптимизации по критерию рыночной реализуемости (проектный маркетинг). Вместе с тем проблема анализа и прогнозирования рыночной обоснованности инвестиционно-строительных проектов остается наименее формализованной в российской отраслевой экономической науке и практике. При разработке градостроительных программ данная задача в большинстве случаев решается бессистемно, на основе "экспертного мнения" девелоперов и маркетологов рынка недвижимости, а в теории преобладают пока неадаптированные к российской практике западные концепции, например: концепция анализа экономической базы, разработанная CCIM (Институт специалистов по коммерческим инвестициям в недвижимость, Чикаго, США), и др.
В части I книги обобщены и развиты результаты системного анализа рынка недвижимости как сектора национальной экономики и сложной социально-экономической системы. В части II разработан методологический алгоритм инвестиционного анализа девелоперских проектов, в том числе проектов комплексной застройки территории, включающий инвестиционный анализ рынка и концептуальное проектирование объекта, приведены специализированные методики выполнения каждого этапа алгоритма, учитывающие специфику отечественного рынка недвижимости. В части III последовательно изложена методология статистического мониторинга и моделирования рынка недвижимости, в том числе авторская методология дискретного числового пространственно-параметрического моделирования.
Книга предназначена для профессионалов-практиков рынка недвижимости - руководителей профессиональных ассоциаций, риэлторских, инвестиционных, девелоперских, оценочных, информационно-аналитических компаний, аналитиков рынка недвижимости, маркетологов, инвестиционных аналитиков, а также для преподавателей, исследователей, аспирантов и студентов профильных учебных заведений и всех лиц, интересующихся проблематикой рынка недвижимости.
Авторы будут благодарны за любые замечания, предложения и дополнения, которые могут способствовать улучшению текста монографии.
